물건 사진
총 39장
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[상가 법원경매] 울산광역시 중구 곽남4길 25 (남외동) · 2025타경11888
매각울산광역시 중구 곽남4길 25 (남외동)
2025타경11888 입찰 전 검토 안내1688-0976 · 전화연결
이 사건은 상가 물건이며 임차·점유 7건이 확인되어 전입·확정일자와 명도 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
현재 최저가는 감정가의 70%이며 유찰 2회가 반영되어 가격 하락 사유와 권리·점유 위험을 함께 확인해야 합니다.
상담 신청 시 법원서류와 현장·자금계획을 대조해 입찰 여부와 적정 상한가를 제안합니다.
낙찰 후에는 명도·대출·등기·잔금 절차까지 필요한 전문가와 연결해 원스톱으로 지원합니다.
이 부동산의 입찰 일정은 법원 공고 기준입니다. 직전 기일 2026년 09월 08일 · 매각 · 다음 매각기일 미정
물건 핵심 정보
case summary| 소재지 | 울산광역시 중구 곽남4길 25 (남외동) |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경11888 |
| 물건용도 | 상가 |
| 감정평가액 | 3,049,422,000원 |
| 최저입찰가 | 2,134,595,000원 |
| 입찰기일 | 미공고 |
| 진행상태 | 매각 |
| 점유관계 | 임차 7건 · 점유부분 3곳 · 보증금 합계 5000001억원 · 대항력 있음 5건 |
| 담당계 | 경매4계 |
| 매각장소 | 133호 입찰법정 |
| 경매법원 | 울산지방법원 |
한눈에 보는 입찰 포인트
answer block직접 답변 · 2025타경11888 울산광역시 중구 곽남4길 25 (남외동) 상가 경매 물건입니다. 다음 입찰 기준은 미공고, 최저매각가격은 2,134,595,000원이며 입찰 전 기일 변경과 사건 문서를 다시 확인해야 합니다.
최저가2,134,595,000원
입찰일미공고
법원울산지방법원
상담1688-0976
RecoveryLab brief
중점 확인 · 최저가 70%물건분석 코멘트
이 사건은 상가 물건이며 임차·점유 7건이 확인되어 전입·확정일자와 명도 가능성을 먼저 검토해야 합니다.
가격 여유30% 저감
진행 이력유찰 2회
확인 자료임차 7 · 등기 0 · 문서 3
가격 · 기본 확인
최저가, 보증금, 기일 변경 여부를 사건 문서로 확인합니다.
권리 · 검토 필요
인수 가능 문구 또는 말소기준권리 불명확 항목이 있어 등기 사건 문서 대조가 필요합니다.
점유 · 임차 확인
전입, 확정일자, 배당요구, 명도 가능성을 함께 봐야 합니다.
자료 · 사건 문서 대조
매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서가 서로 다를 수 있어 최종 대조가 필요합니다.
경매대상 목록
land and building list| 목록 | 구분 | 소재지 | 토지 | 건물 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 상가 | 울산광역시 중구 곽남4길 25 (남외동) | - | 39.6㎡ |
매각 범위 유의 · 1. 일괄매각. 제시외 건물 포함 2. 목록 2. 건물 등기사항증명서 표제부 소재지번 및 건축물대장 대지지번이 각각 울산광역시 중구 남외동 388-4, 344, 387-17로 되어 있으나 현황은 388-4(목록 3. 토지), 349(목록 1. 토지), 387-17(목록 5. 토지) - 감정인이 관할관청에 문의하니 공부상 344번지 표기는 오기라고 함. 이에 따라 매수하더라도 건물대장 대지지번 및 건물등기 표제부의 소재지번 정정 절차 밟아야 할
과거 기일현황
| 매각기일 | 회차 | 최저입찰가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2026년 05월 21일 | 1차 | 3,049,422,000원 | 유찰 |
| 2026년 06월 30일 | 2차 | 2,134,595,000원 | 유찰 |
| 2026년 08월 04일 | 3차 | 1,494,217,000원 | 유찰 |
| 2026년 09월 08일 | 4차 | 1,045,952,000원 | 매각 |
감정평가서 요약
| 감정평가액 | 3,049,422,000원 |
|---|---|
| 대상 | 상가 · 39.6㎡ |
| 건물 | 벽돌구조 · 착색아연도강판지붕 · 총 1층 · 단독주택 |
| 사용승인 | 1991년 04월 03일 |
| 평가 요약 | 본건은 울산광역시 북구 양정동 소재 ""울산양정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건은 울산광역시 중구 약사동 소재 ""약사중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활 시설, 단독주택, 시장 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨. 완경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 고물상 부지로 이용중임. 인접지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 3필 일단의 상업용 건부지로 이용중임. 서측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함. 남동측으로 폭 약8미터내외의 포장도로에 접함. 기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(2000-01-01), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제 |
| 평가 근거 | 본건은 울산광역시 북구 양정동 소재 ""울산양정초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건은 울산광역시 중구 약사동 소재 ""약사중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활 시설, 단독주택, 시장 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통시 됨. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통시 됨. 완경사지대내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 고물상 부지로 이용중임. 인접지 및 도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 3필 일단의 상업용 건부지로 이용중임. 서측으로 폭 약6미터 내외의 포장도로에 접함. 남동측으로 폭 약8미터내외의 포장도로에 접함. 기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역(2000-01-01), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제 |
건축물
- 주용도
- 단독주택
- 구조
- 벽돌구조 · 착색아연도강판지붕
- 층수
- 총 1층
- 사용승인
- 1991년 04월 03일
행정·교통
- 용도지역
- 도시지역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역
- 시도
- 울산
- 시군구
- 중구
임차내역
| 임차인/점유 | 점유부분 | 전입·사업자등록·확정·배당 | 보증금/차임 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김OO 임차인 | 49.58㎡ | 전입·등록 1997년 07월 31일 배당 2025년 07월 16일 | 보증금 30,000,000원 차임 400,000원 | 대항력 있음 |
| 정OO 임차인 | 49.58㎡ | 전입·등록 2016년 03월 10일 배당 2025년 07월 16일 | 보증금 20,000,000원 차임 200,000원 | 대항력 있음 |
| 홍OO 임차인 | 60평/40평 | 전입·등록 2018년 06월 22일 배당 2025년 07월 17일 | 보증금 500,000,030,000,000원 차임 1,100,000,900,000원 | 대항력 있음 |
| 김OO 임차인 | 전입·등록 2019년 02월 18일 | 대항력 있음 | ||
| 안OO 임차인 | 49.58㎡ | 전입·등록 2022년 03월 30일 배당 2025년 07월 16일 | 보증금 10,000,000원 차임 300,000원 | 대항력 있음 |
| 관련물건번호 ( 2 건) 임차인 | 1 유찰 2 유찰 | 보증금 212원 | ||
| 유OO 임차인 | 배당 2025년 07월 24일 | 보증금 10,000,000원 차임 300,000원 |
법원자료
총 3건| 특이사항 | 중점 확인 |
|---|---|
| 법원·담당 | 울산지방법원 · 경매4계 |
| 기일·가격 | 미공고 · 2,134,595,000원 |
| 연결 자료 | 사진 39장 · 문서 3건 |
2025타경11888 핵심 질문
case questions- 2025타경11888 물건은 왜 별도 검토가 필요한가요?
- 울산광역시 중구 곽남4길 25 (남외동) 상가 물건은 감정가, 최저가, 유찰 횟수, 등기/임차 정보가 함께 변하는 경매 데이터입니다. 같은 지역의 다른 물건과 가격만 비교하지 말고 사건번호와 매각기일 기준으로 사건 문서를 확인해야 합니다.
- 울산지방법원 입찰 전 어떤 자료를 우선 확인해야 하나요?
- 2025타경11888의 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 사진 자료를 우선 확인하세요. 점유관계나 인수되는 권리가 있으면 예상 비용이 달라질 수 있습니다.
- 2026년 08월 04일 가격 정보는 그대로 입찰에 사용해도 되나요?
- 이 페이지는 수집된 공개 데이터를 정리한 참고 정보입니다. 실제 입찰가는 법원 공고, 기일 변경, 최저매각가격 2,134,595,000원 기준을 다시 검증한 뒤 판단해야 합니다.
입찰 전 확인사항
due diligence권리말소기준권리, 인수 가능 권리, 가등기·전세권 확인
점유전입, 확정일자, 배당요구, 명도 비용 확인
가격최저가만 보지 말고 관리비·수리비·대출 조건 반영
사건 문서매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 최종 대조
시세·매각 사례
market comparison| 거래일 | 동/단지 | 유형 | 면적 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-10-16 | 남외동 | - | 47.47㎡ | 매매 11,900만원 |
| 2026-10-09 | 성남동 | - | 62.96㎡ | 매매 19,000만원 |
| 2026-10-03 | 복산동 | - | 39.47㎡ | 매매 7,800만원 |
| 2026-09-30 | 성남동 | - | 59.35㎡ | 매매 29,600만원 |
| 2026-09-29 | 우정동 | - | 27.50㎡ | 매매 15,000만원 |
| 2026-09-23 | 우정동 | - | 123.25㎡ | 매매 26,900만원 |
| 2026-09-20 | 우정동 | - | 123.25㎡ | 매매 30,500만원 |
| 2026-09-14 | 우정동 | - | 123.25㎡ | 매매 28,000만원 |
감정가 대비 최저가
0%현재 70%100%
같은 용도·권역 경매 낙찰 표본
관련 내부 링크
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