물건 사진
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[오피스텔 법원경매] 서울특별시 강서구 까치산로 77-2 (화곡동, 더 베네치아 스위트) · 2025타경11386
매각서울특별시 강서구 까치산로 77-2 (화곡동, 더 베네치아 스위트)
2025타경11386 입찰 전 검토 안내1688-0976 · 전화연결
이 사건은 특수권리 신호 2건과 등기 권리 5건이 확인되어 권리 인수 여부와 말소 범위를 우선 검토해야 합니다.
현재 최저가는 감정가의 51%이며 유찰 4회가 반영되어 가격 하락 사유와 권리·점유 위험을 함께 확인해야 합니다.
상담 신청 시 법원서류와 현장·자금계획을 대조해 입찰 여부와 적정 상한가를 제안합니다.
낙찰 후에는 명도·대출·등기·잔금 절차까지 필요한 전문가와 연결해 원스톱으로 지원합니다.
이 부동산의 입찰 일정은 법원 공고 기준입니다. 직전 기일 2026년 08월 19일 · 매각 · 다음 매각기일 미정
물건 핵심 정보
case summary| 소재지 | 서울특별시 강서구 까치산로 77-2 (화곡동, 더 베네치아 스위트) |
|---|---|
| 사건번호 | 2025타경11386 |
| 물건용도 | 오피스텔 |
| 감정평가액 | 303,000,000원 |
| 최저입찰가 | 155,136,000원 |
| 입찰기일 | 미공고 |
| 진행상태 | 매각 |
| 점유관계 | 임차 2건 · 점유부분 2곳 · 보증금 합계 6억5,600만원 · 대항력 있음 2건 |
| 담당계 | 경매4계 |
| 매각장소 | 제112호 법정 |
| 경매법원 | 서울남부지방법원 |
한눈에 보는 입찰 포인트
answer block직접 답변 · 2025타경11386 서울특별시 강서구 까치산로 77-2 (화곡동, 더 베네치아 스위트) 오피스텔 경매 물건입니다. 다음 입찰 기준은 미공고, 최저매각가격은 155,136,000원이며 입찰 전 기일 변경과 사건 문서를 다시 확인해야 합니다.
최저가155,136,000원
입찰일미공고
법원서울남부지방법원
상담1688-0976
RecoveryLab brief
중점 확인 · 최저가 51%물건분석 코멘트
이 사건은 특수권리 신호 2건과 등기 권리 5건이 확인되어 권리 인수 여부와 말소 범위를 우선 검토해야 합니다.
가격 여유48% 저감
진행 이력유찰 4회
확인 자료임차 2 · 등기 5 · 문서 5
가격 · 기본 확인
최저가, 보증금, 기일 변경 여부를 사건 문서로 확인합니다.
권리 · 검토 필요
인수 가능 문구 또는 말소기준권리 불명확 항목이 있어 등기 사건 문서 대조가 필요합니다.
점유 · 임차 확인
전입, 확정일자, 배당요구, 명도 가능성을 함께 봐야 합니다.
자료 · 사건 문서 대조
매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서가 서로 다를 수 있어 최종 대조가 필요합니다.
경매대상 목록
land and building list| 목록 | 구분 | 소재지 | 토지 | 건물 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 오피스텔 | 서울특별시 강서구 까치산로 77-2 (화곡동, 더 베네치아 스위트) | 295㎡ | 29.93㎡ |
더베네치아스위트 제9층 제904호
매각 범위 유의 · - 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각 - 집합건축물대장상 ‘오피스텔’로 등재되어 있으나, 현황 주거용으로 사용중임 - 임차인 김OO 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
과거 기일현황
| 매각기일 | 회차 | 최저입찰가 | 결과 |
|---|---|---|---|
| 2026년 03월 11일 | 1차 | 303,000,000원 | 유찰 |
| 2026년 04월 16일 | 2차 | 242,400,000원 | 유찰 |
| 2026년 05월 28일 | 3차 | 193,920,000원 | 유찰 |
| 2026년 07월 17일 | 4차 | 155,136,000원 | 변경 |
| 2026년 07월 20일 | 5차 | 155,136,000원 | 유찰 |
| 2026년 08월 19일 | 6차 | 124,109,000원 | 매각 |
감정평가서 요약
감정평가서 열기| 감정평가액 | 303,000,000원 |
|---|---|
| 대상 | 오피스텔 · 29.93㎡ · 295㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근)콘크리트지붕 · 지상 9층 / 지하 2층 · 업무시설 |
| 사용승인 | 2021년 03월 08일 |
| 평가 요약 | 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화곡초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 근린상가 등이 혼재하는 주택 및 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 ""화곡역"" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 9층 건 내 제9층 제904호로서 (사용승인일: 2021.03.08), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: 하이샤시 창호 등. 오피스텔(공부상 용도)임. 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주 차장설비 등이 구비되어 있음. 인접필지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임. 본건 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있음. 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호 |
| 평가 근거 | 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""서울화곡초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 소규모 아파트, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 근린상가 등이 혼재하는 주택 및 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨. 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 5호선 ""화곡역"" 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통시됨. 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 9층 건 내 제9층 제904호로서 (사용승인일: 2021.03.08), 외벽: 인조석 마감 등, 창호: 하이샤시 창호 등. 오피스텔(공부상 용도)임. 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 승강기설비, 기계식주 차장설비 등이 구비되어 있음. 인접필지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임. 본건 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있음. 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호 |
건축물
- 주용도
- 업무시설
- 구조
- 철근콘크리트구조 · 철근)콘크리트지붕
- 층수
- 지상 9층 / 지하 2층
- 사용승인
- 2021년 03월 08일
단지
- 건물명
- 더 베네치아 스위트
- 승강기
- 1대
행정·교통
- 용도지역
- 도시지역, 과밀억제권역, 상대보호구역
- 시도
- 서울
- 시군구
- 강서구
임차내역
현황조사서 열기| 임차인/점유 | 점유부분 | 전입·사업자등록·확정·배당 | 보증금/차임 | 권리 |
|---|---|---|---|---|
| 김OO 임차인 | 주거용 건물전부 | 전입·등록 2022년 02월 11일 확정 2022년 01월 18일 배당 2024년 03월 12일 | 보증금 328,000,000원 | 대항력 없음 |
| 주택도시보증공사 보증기관/양수채권자 | 주거용 904호전부 | 전입·등록 2022년 02월 11일 확정 2022년 01월 18일 배당 2025년 08월 05일 | 보증금 328,000,000원 | 보증기관/양수대항력 있음우선변제권 있음 |
등기부 현황
| 접수일 | 권리/권리자 | 금액 | 등기상태 |
|---|---|---|---|
| 2022년 02월 11일 | 소유권 박OO | 소멸 | |
| 2022년 02월 11일 | 약정/금지사항/환매특약 | 인수 | |
| 2023년 08월 30일 | 가압류 신OO | 19,000,000원 | 소멸기준 |
| 2024년 03월 12일 | 임차권설정 김OO | 328,000,000원 | 소멸 |
| 2025년 08월 06일 | 강제경매 주OO | 소멸 |
법원자료
총 5건| 특이사항 | 중점 확인 · 인수 검토 1건 |
|---|---|
| 법원·담당 | 서울남부지방법원 · 경매4계 |
| 기일·가격 | 미공고 · 155,136,000원 |
| 연결 자료 | 사진 31장 · 문서 5건 |
2025타경11386 핵심 질문
case questions- 2025타경11386 물건은 왜 별도 검토가 필요한가요?
- 서울특별시 강서구 까치산로 77-2 (화곡동, 더 베네치아 스위트) 오피스텔 물건은 감정가, 최저가, 유찰 횟수, 등기/임차 정보가 함께 변하는 경매 데이터입니다. 같은 지역의 다른 물건과 가격만 비교하지 말고 사건번호와 매각기일 기준으로 사건 문서를 확인해야 합니다.
- 서울남부지방법원 입찰 전 어떤 자료를 우선 확인해야 하나요?
- 2025타경11386의 매각물건명세서, 현황조사서, 등기부, 사진 자료를 우선 확인하세요. 점유관계나 인수되는 권리가 있으면 예상 비용이 달라질 수 있습니다.
- 2026년 08월 19일 가격 정보는 그대로 입찰에 사용해도 되나요?
- 이 페이지는 수집된 공개 데이터를 정리한 참고 정보입니다. 실제 입찰가는 법원 공고, 기일 변경, 최저매각가격 155,136,000원 기준을 다시 검증한 뒤 판단해야 합니다.
입찰 전 확인사항
due diligence권리말소기준권리, 인수 가능 권리, 가등기·전세권 확인
점유전입, 확정일자, 배당요구, 명도 비용 확인
가격최저가만 보지 말고 관리비·수리비·대출 조건 반영
사건 문서매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 최종 대조
시세·매각 사례
market comparison| 거래일 | 동/단지 | 유형 | 면적 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 2026-11-02 | 가양동 | - | 107.80㎡ | 매매 58,000만원 |
| 2026-11-02 | 마곡동 | - | 53.72㎡ | 매매 47,800만원 |
| 2026-11-02 | 마곡동 | - | 30.81㎡ | 매매 21,000만원 |
| 2026-10-30 | 마곡동 | - | 17.68㎡ | 매매 10,000만원 |
| 2026-10-30 | 화곡동 | - | 20.83㎡ | 보증금 18,000만원 |
| 2026-10-30 | 등촌동 | - | 28.40㎡ | 보증금 22,500만원 / 월세 15만원 |
| 2026-10-30 | 마곡동 | - | 22.17㎡ | 보증금 15,000만원 / 월세 25만원 |
| 2026-10-30 | 등촌동 | - | 29.91㎡ | 보증금 22,800만원 / 월세 17만원 |
감정가 대비 최저가
0%현재 51%100%
같은 용도·권역 경매 낙찰 표본
관련 내부 링크
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